初心者中古マンション投資入門

中古マンションを所有し、第三者に賃貸した場合、不動産所得として賃貸収入を税務申告することになります。

その際、建物の減価償却費、住宅ローンの利息などの必要経費が認められ不動産所得が赤字になった場合、給料所得と不動産所得を損益通算することにより税務上のメリットを享受することができます。給料所得から源泉徴収されている公務員、サラリーマンの方は、勤務先で給料から控除された所得税が還付され、また住民税も軽減されます。ただし、節税効果はここの納税内容等によって変わり、永続的に続くものではありませんので、ご自身に合った節税シミュレーションを行う必要があります。また、不動産所得が黒字になった場合には給料の所得に加算され、所得税・住民税が増加します。

これらの経費を現在の所得と損益通算することにより、確定申告で所得税の還付を受けることができるのです。（所得税法第６９条）
また、住民税も当然に減額されることになります。

今の税法では現金資産よりも不動産資産は相続税が安く、賃貸用マンションは原則として所得価格の４割減で評価されるのでその分相続税が安くなります。

相続税の基本的な仕組みとして1件当たり５,０００万円。法定相続人１人当たり１,０００万円の基礎控除が認められています。妻と子供２人で相続する場合は控除額が８,０００万円なので遺産総額が８,０００万円以下であれば相続税の心配は無くなります。

例えば、Aさんの家庭は専業主婦の奥さんと会社員の長男・長女の３人暮らしだと想定します。奥さんは婚姻期間が２０年以上あるため「配偶者控除」が適応され、通常の贈与税の非課税枠１１０万に加えて２,０００万まで非課税になります。Aさんは自宅の一部を贈与し、共有名義にすることでAさんに万一のことがあっても奥さんは自宅に住み続けることができます。さらに２人の子供たちには「相続時精算課税制度」を利用して２,５００万円分までの贈与税を非課税とする方法を選択します。
ただし、この制度を利用した時の贈与税の評価は時価ではなく、相続税評価額が適用になるため評価が随分と軽減されるだけでなく、不動産資産が賃貸用となると借家権利割合を差し引くことができるのでさらに評価を軽減できます。
ケース１として、子供たちにそれぞれ５,０００万円分ずつの賃貸用マンションを贈与したとしても、贈与税の評価額は２,５００万円以下になるので贈与税の心配は無くなります。

長期的に考えてた時、他の商品と比べてもかなり効率が良い運用先になるのが中古マンション経営です。毎月の支払いは、ローンをご利用になってますので殆どを家賃でお支払い頂けます。実質的なご負担額はお客様によって差がありますが、プラス収支になるケースが殆どです。
毎月一万円。皆様はその一万円をどのように有効利用されていますか？

貯金されていますか？
飲食に使われていますか？
いつの間にか使っていますか？

現状、毎月一万円を１０年間積み立てても120万円。
今の金利ではスズメの涙のお利息、しかも現金ではインフレのリスクに全く対応していないので、１０年後には１２０万円の価値自体も今の価値とは変わっている事も考えなければなりません。
その預貯金を老後の資金源と考えているのであれば、２０年・３０年先またはそれ以上先のことも考えていかなければならないので、そのリスクは更に深刻になっていきます。

即ち、預貯金でさえリスクを伴う商品だという事を考えなければならないという事です。

オシオルがお勧めしているマンション経営を長期のローンを利用した場合、支払いより家賃が上回るので、毎月1万円ずつ支払うのではなく、毎月1万円が口座に貯金されていきます。
更に不動産は、景気の動向に左右される市況商品ですので、インフレに対してはかなり強い商品といえます。ご自身の資産の目減りを防ぐ為の分散投資の一つとして、マンション経営を御一考頂く価値は充分にあるかと存じます。

中古マンション投資の運用例として、初めて中古マンション経営を行う場合、まず、一部屋単位で所有し、その部屋を第三者に賃貸住宅として貸し出します。
マンションのオーナーになるわけです。
オシオルはマンション管理システムがございますので、オーナー様ご自身で家主業務等をすることなく家賃収入を受け取ることができます。
また、住宅ローンを組み、購入される場合も、家賃収入を住宅ローン、管理等の支払いに充てることができ、収益が見込まれるので、現在のライフスタイルを維持しながら資産運用型中古マンションを所有することが可能です。

私には住宅ローンがあり子供の教育費もかかっているので、生活にはゆとりがありません。
老後の対策は、とくに何も考えていませんでした。退職した後の年金代わりとして、家賃収入を充てられればと思い、マンションを二件購入しました。
ただ、定年後には住宅ローンの支出も残っている可能性もあり、ゆとりある生活とは限りません。マンション自体の返済もかなりのローンが残るので、最初は本当に大丈夫なのかと思いました。確かにローンの返済が終わってしまえば、２件分の家賃として月１６万程度の収入が確保できるので、大きなメリットも感じました。
いまの時代、１０年先であってもどうなっているかわからない時代ですから、自分としてはローンを必ず完済するというよりも、一部の残債を残して必要な収入だけを受け取ればいいなと思い購入することに決めました。また2件持つことにより、１件は売却する選択肢もあると思っています。

投資という点から考えると、利回り=投資効果=収益性は最も重要視されるポイントになります。
超低金利の時代だけに、金融商品で利回りが１%を越えるものは困難、しかも実現するには 元本割れのリスクを覚悟しなければなりません。

老後のためや先々のためにという長期的に資金を貯めていこうと考えた場合、インフレ率という事に目を向ける必要があります。

昨今でも原油の高騰、穀物の高騰、税金率の上昇など様々な要因で、同じ資金でも使える資金が減ってきている状態です。
それに対して、預貯金ではそれを賄えるだけの利息がつかないのが現状です。長期的に資金計画をしていくのであれば、その時代時代に適応した貨幣価値で取引が行える様な商品で検討する必要もあるでしょう。

現金を一つの商品としてみた時に、基本的に目減りしていくものです。更に、全ての現金を物という形に替えて運用していくことにも不安があります。しかし、現金の一部分をマンション経営という形に変えれば、ご自身の大切な資産を増やすだけでなく、資産価値を維持していくような商品になっていきます。